(+34) 965 020 254 [email protected]

Recht en kadaster

Waar veel Noord-Europeanen tegenaan lopen in Spanje is een hardnekkige, bureaucratische mentaliteit bij veel overheidsinstanties of, beter gezegd, de ambtenaren die daar de lakens uitdelen. Een cliënt die Spanje beu is, en na 10 jaar heeft besloten terug te gaan naar zijn thuisland, vertelde mij onlangs dat zijn voornaamste reden de bureaucratie en de rechtsonzekerheid is. Hij kon niet langer leven met de toenemende regeldichtheid in combinatie met het feit dat die regels in Spanje per geval op de ene, of op de andere manier worden geïnterpreteerd. Dat is een rechtsonzekerheid die veel Noord-Europeanen niet gewend zijn. De Spanjaarden zelf hebben door de eeuwen heen geleerd om daar praktisch mee om te gaan (zie voor een sprekend voorbeeld een filmpje over de registratie procedure van zelfstandig ondernemers “036” https://www.youtube.com/watch?v=jdWI_ZZkdjk).

Bijvoorbeeld de registratieprocedure bij het Spaanse kadaster, het Registro de Propiedad. Dit staat onder beheer van een de “Registrador”. Notariële aktes tot overdracht van onroerend goed worden niet zomaar ingeschreven. De Spaanse Registradoren menen dat hun taak verder gaat dan het klakkeloos overnemen wat een notaris in een akte vastlegt, en dat ze alle aktes moeten controleren of ze voldoen aan de wet. De Registrador doet het werk van de notaris dus nog een keer over, en niet “dunntjes”, maar volledig en soms zelfs uitgebreider. Je kunt je voorstellen dat dit spanningen oplevert tussen notarissen en Registradoren. Er is een reeds jarenlang conflict tussen Spaanse notarissen en Registradoren, waarbij de ene partij vindt dat de andere partij een overbodige rol speelt in het registratie proces. Probleem is dat de Registradoren het laatste woord hebben. Het gevolg is dat de Registradoren op alle slakken zout leggen en strenge eisen stellen aan aktes alvorens ze deze willen inschrijven. Soms kan het dus maanden, zelfs jaren, duren voordat een akte wordt ingeschreven in dat kadaster, waardoor cliënten -terecht- nerveus worden en zich afvragen wat het probleem is. Maar vaak is er geen probleem, en is het enkel de vasthoudendheid van de “Registrador” aan stompzinnige eisen, wat het inschrijvingsproces ophoudt.

Gek genoeg rechtvaardigen de Registradoren hun starheid uit een oogpunt van rechtszekerheid, maar -uitzonderingen daargelaten- naar mijn ervaring leidt het enkel tot rechtsonzekerheid, frustratie en onnodige kosten. Ik ken geen enkel geval waarin de eisen van de Registrador het belang van een cliënt of een derde hebben gediend, integendeel, het lijkt dat Registradoren meer belang hechten aan de regeltjes dan de mensen waarvoor deze zijn bedoeld.

De “Dirección General de Registros y Notariado”, wat je kunt vergelijken met een soort geschillencommissie voor het kadaster en notariaat, heeft in de afgelopen jaren al een paar belangrijke beslissingen genomen om de excessieve eisen van Registradoren een beetje te in te dammen. Een van de meest recente van deze beslissingen, van 21 maart 2016, is van belang voor buitenlanders die Spaans onroerend goed verkrijgen uit een erfenis. In dat geval, in de nalatenschap van een Nederlander, weigerde de Registrador de overdracht van het onroerend goed aan de erfgenaam in te schrijven. Hij vond dat de Spaanse notaris zou moeten bewijzen dat de betreffende erflater was overleden, wie de erfgenamen waren en dat het Nederlands recht van toepassing was op de erfenis. De Spaanse notaris had zijn akte gebaseerd op een verklaring van erfrecht van een Nederlandse notaris en vond dat voldoende, maar de Registrador nam geen genoegen met de verklaring van erfrecht van de Nederlandse notaris en eiste overlegging van de onderliggende stukken, zoals het overlijdenscertificaat, het originele testament en andere documentatie, zodat hij dan zelf wel kon beoordelen of de Nederlandse notaris zijn werk goed had gedaan en of de Spaanse notaris daarop mag vertrouwen. Dat ging de geschillencommissie te ver. Die heeft dus beslist dat de Registrador maar moet vertrouwen op wat de Nederlandse notaris heeft geoordeeld omtrent de erfenis, erfgenamen en verdeling en dat het niet aan de Registrador is om te beoordelen of de Nederlandse notaris zijn werk goed heeft gedaan.

Na deze uitspraak heb ik al vele gevallen in de praktijk gehad waarbij Registradoren toch aanvullende documenten blijven eisen. De kosten van het verkrijgen van deze documentatie zijn hoog, maar niet zo hoog als die van een geschillenprocedure. De tijd die ermee gemoeid is om aan de grillen van een Registrador gevolg te geven is minder dan de tijd die een geschillenprocedure in beslag neemt. Per saldo is het dus de moeite waard om te proberen dit soort problemen praktisch op te lossen. De aanhouder wint, is mijn ervaring.

Deze column wordt verzorgd door Roeland van Passel (advocaat bij Lex Foris International Law) en Renato Zanardi (notaris bij Hak & Rein Vos juridisch adviseurs en notarissen). Zie ook www.zekerenvastgoedinspanje.nl. Aan deze column heeft Dineke Kool van Lex Foris International Law haar specifieke kennis over Spaanse belastingen bijgedragen.

Download hier de PDF versie van dit bericht.

Comments are closed.