(+34) 965 020 254 [email protected]

Recht en kopen op de veiling

Het kopen van een woning op de veiling heeft vele jaren een slechte naam gehad. Als een zogenaamde “subastero” (iemand zijn beroep maakt, of beter gezegd: maakte, van het handelen in woningen uit veilingen) een koper had voor een woning die op de lijst stond om geveild te worden, dan sprak hij af met de andere subasteros dat geen van hen hoger dan een bepaald bedrag zou bieden. Op die manier kon hij verzekeren dat hij het winnend bod zou doen, en met voldoende marge om zelf een aardige winst te maken, die soms ook onder de andere subasteros werd verdeeld. Als een plompverloren niet ‘professionele’ bieder kwam opdagen, werd deze soms met duidelijke taal te verstaan gegeven dat het niet de bedoeling was om actief te participeren in de veiling.

Met de introductie van de elektronische veiling, die enkele jaren geleden is gestart in Murcia en inmiddels is uitgebreid over heel Spanje, is aan deze praktijk een einde gekomen. De bieders zijn in het systeem onderling niet meer herkenbaar, behalve voor de griffier die met de executie is belast. Je moet inloggen met de digitale handtekening die uniek is voor elke persoon in Spanje. Het is online te volgen, ook voor mensen die niet bieden. Het veilingproces is daarmee niet alleen makkelijker gemaakt, maar ook is het uitgesloten dat er onderlinge afspraken worden gemaakt tussen de bieders.

Het moeilijkste onderdeel van het veilingproces is de juiste woning te vinden. Via de website van het officiële staatsblad, www.boe.es kan wel in beperkte mate een filter worden toegepast, maar in veel gevallen zal je toch enige tijd moeten speuren naar een interessant object.

Als je dat hebt gevonden, en wilt meedoen in de veiling, wordt in de meeste gevallen een depot verlangd van een percentage van de taxatiewaarde van de woning. Dat geld komt op een derdenrekening van de rechtbank te staan en wordt onmiddellijk en volledig geautomatiseerd terugbetaald als je in de veiling niet de hoogste bieder bent, of als je toch besluit niet mee te bieden. Waar het veilingproces vroeger plaatsvond op een bepaalde dag en tijdstip, spreid het zich in de laatste versie van het veilingproces uit over meerdere dagen. Tijdens die dagen kan iedereen meedoen en bieden. Het hoogste bod wordt op het tijdstip van sluiten van de veiling geïdentificeerd, maar de hoogste bieder is niet altijd direct ook de nieuwe eigenaar. In de meeste veilingen heeft de schuldeiser die de veiling heeft gestart het laatste woord. Die kan beslissen het beste bod uit de veiling te evenaren, en de woning te verkrijgen voor dat bedrag.

Als de schuldeiser het beste bod evenaard, dan zal de rechtbank een beschikking geven dat de hoogste bieder de nieuwe eigenaar is geworden. Die beschikking is te vergelijken met een notariële akte. Vanaf dat moment moet de overdrachtsbelasting betaald worden en kan het eigendom worden ingeschreven in het kadaster. Eenmaal ingeschreven in het kadaster is de hoogste bieder eigenaar van de woning en zal de rechtbank verzocht moeten worden om de woning te kunnen betreden. Dat gebeurt via een speciale ambtenaar. De meeste bieders kunnen binnen 6 maanden na de veiling de woning te gebruiken.

Bij het kopen van een woning in de veiling moet je naast wat geduld ook rekening houden met de kosten. Alle beslagen op de woning ná het beslag waarvoor de executie is gestart, komen te vervallen. Pas alleen op met de beslagen ervóór. Houd er ook rekening mee dat veel eigenaren die het op een veiling laten aankomen al sinds jaren de IBI of de Vereniging van Eigenaren niet hebben betaald. Die moet door de nieuwe eigenaar betaald worden tot 4, respectievelijk 3 jaar terug. Ook moet overdrachtsbelasting betaald worden en inschrijvingskosten, net als een gewone koop.

Ik ken gevallen waarbij prachtige woningen voor een habbekrats zijn verkocht op de veiling, voor minder dan 50% van de marktwaarde. Het is dus zeker het overwegen waard om een woning op de veiling te kopen. Maar voor mensen die het avontuur niet aandurven is er altijd nog de optie om de woning na veiling van de bank te kopen. Dat is in de meeste gevallen gemiddeld 20% duurder, en vandaag de dag niet altijd makkelijker, omdat de banken anti witwas systemen hebben geïntroduceerd die het een avontuur op zich maken om van een bank te kopen, maar dat is stof voor een andere column.

Deze column wordt verzorgd door Roeland van Passel (advocaat bij Lex Foris International Law) en Renato Zanardi (notaris bij Hak & Rein Vos juridisch adviseurs en notarissen). Zie ook www.zekerenvastgoedinspanje.nl

 

Comments are closed.